近日，一份落款日期为11月13日由发改委下发的《关于开展新能源汽车整车生产及项目情况调查的通知》在网上流传。
该《通知》称，发改委产业发展司拟对全国范围内的新能源汽车投资项目进行摸底调查，要求各地详细报告部分跨界造车企业自2017年以来在当地的汽车投资项目情况，包括土地占用、建设内容、项目进展、完成投资等。
据了解，新能源汽车投资过热致产能过剩的问题早就引起了重视，相关部门在2017年就曾进行过新能源汽车产能的排查。根据中国汽车流通协会发布的数据，2015年至2017年6月底，国内落地的新能源汽车整车项目超过了200个，相关投资金额高达1万亿元人民币，各类车企已经公开的新能源汽车产能规划超过了2000万辆，是当时新能源汽车产业规划设定目标的10倍。
近年来，酿酒企业、家电企业、互联网企业纷纷跨界造车。前有五粮液不卖酒改卖车收购奇瑞旗下凯翼汽车；创维电视创始人成立新造车品牌“天美汽车”；后有阿里巴巴联姻上汽打造高端智能纯电动汽车项目，恒大跨界造车……国内新能源汽车项目进行地如火如荼。
在此背景下，监管层终于出手！发改委摸底调查这一举动被视为监管开始整顿新能源汽车项目的信号，首当其冲的便是此前高调跨界造车的中国恒大（03333．HK）。
恒大造车：雷声大雨点小？
恒大集团成立于1996年，以房地产起家，逐渐完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局。2018年6月份，恒大集团开始涉足造车业务。
一家做房地产发家的企业，为何要去做自己不擅长的新能源汽车业务呢？
对此，恒大集团董事局主席许家印在恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会上回应道，恒大造车主要有三个理由。第一，新能源汽车是保护环境、造福人类的产业；第二，新能源汽车在全球市场巨大，有广阔的发展前景；第三，新能源汽车是世界汽车历史的一场革命，蕴藏着巨大的机遇和商机，恒大进入新能源汽车产业，与恒大的多元化发展、打造百年老店的战略不谋而合。
许家印声称，自2019年起，恒大计划三年内在造车业务上投入450亿元，其中2019年投入200亿元，2020年投入150亿元，2021年再投入100亿元。此外，恒大还计划于2021年量产新能源汽车“恒驰”。从以上目标来看，恒大造车的野心可谓不小。
然而，实际情况是恒大造车的实际资金并没有全部到位。在今年恒大汽车中期业绩发布会上，恒大汽车首席财务官潘大荣对外透露了恒大造车的投入情况：恒大集团于2019年投入147亿元，2020年上半年投入30亿元，预计2020年下半年投入27亿元，预计2021年投入90亿元。算下来，恒大集团在造车项目上三年实际投入资金为294亿元左右，仅相当于当初450亿元造车承诺的2／3。
除了“口号式”经费，恒大放言的造车目标也让人捏一把汗。
根据恒大的发展目标和规划，未来3－5年集团要把恒大汽车打造成为世界上规模最大、势力最强的新能源汽车集团，实现每年产销100万辆的规模。目前，恒大汽车在全球规划了十个基地，平均下来，每一个制造基地要年产10万辆汽车。
然而据乘联会数据，2019年我国新能源狭义乘用车全年累计销量为102．4万辆，按照恒大造车的规划，它计划在未来五年内再造一个新能源汽车市场。
中国恒大的这个任务有可能实现吗？
首先需要研究一下恒大的造车思路。从恒大造车的一系列动作来看，“买买买”式的房地产模式也被应用到了它的造车工程上。
为了取得新能源汽车的入场券，去年恒大斥巨资收购国能新能源股权。不久，恒大在国能天津工厂举办NEVS 93下线仪式。据国能内部人士表示，恒大和国能都没对NEVS 93寄予太多期望，因为这款车在瑞典萨博20多年历史的燃油车平台改造而来，并不具备竞争力。也就是说，恒大斥巨资买下该车更多是觊觎它带来的生产资质。
买完牌照后，恒大又不断地通过收购兼并的方式将核心技术和知识产权纳入囊中，如下图：
可以说，恒大是通过不断收购、拿地，斥巨资才砸出一条造车路。
但这条捷径真的好吗？
2019年9月，恒大找来麦格纳，FEV和爱达克三家工程设计公司为恒大设计14款新能源汽车——对于一个跨界造车的企业，可谓壮举。对比之下其竞争对手的开发周期明显要慢得多：电动汽车鼻祖特斯拉成立于2003年，过去17年特斯拉一共推出了四款标志性的汽车产品：2008年特斯拉推出第一辆汽车Tesla Roadster， 2012年特斯拉推出号称电动汽车划时代之作的Model S，2015年特斯拉发布了旗下第一款SUV车型Model X，2016年特斯拉推出新一代电动车Model 3。可以看出，特斯拉基本上以每4年为一个周期推出新款车型，在每一代产品上分别建构“产品力、软件力、芯片力”。国内新能源汽车三巨头蔚来、理想、小鹏也分别花了约 4 年时间才打造出第一款量产车。
恒大这样激进的造车理念遭到了一些高管的质疑。
资本邦注意到，今年以来恒大汽车高管层频繁变动。
今年5月，恒大动力科技集团前常务副总裁吕超的一则朋友圈引发热议。5月5日晚间，吕超发布朋友圈，表示已于2020年4月24日向公司提出辞职，并称恒大的“房地产造车”模式与汽车产业发展规律多有碰撞之处，若不彻底改变行为方式、造车理念，则很难成功。最后，吕超委婉的地表示希望恒大能够在其离职后，“妥善处理好收购款、贷款以及股权款等相关事宜”。
吕超并不是从恒大汽车离职的第一位高管。今年5月，恒大新能源汽车全球研究总院旗下整车研究院院长黄向东从恒大离职，距离其上任不满一年。
在加盟恒大汽车前，黄向东已经在广汽集团工作了十多年，在中国汽车行业中属于当之无愧的“老兵”。根据公开资料显示，黄向东2004年加入广汽集团，2016年，从广汽集团退休。在广汽集团任职期间，黄向东曾担任总工程师、执行委员会副主任，主持开发、推出了传祺系列自主车型。2006年，在黄向东的主导下，广汽研究院正式诞生，黄向东任首任院长。2019年8月，黄向东加盟恒大汽车，出任恒大新能源汽车全球研究总院旗下整车研究院院长。
痛失这样一位汽车老将后，恒大选择了由恒大分管足球业务的副总裁刘永灼接替了整车研究院院长一职。
然而资本邦了解到，刘永灼过往并没有任何汽车研发制造相关经验和工作背景。
据公开信息显示，刘永灼出生于1981年，毕业于华东师范大学及武汉科技大学，获工商管理学士学位及工程管理硕士学位。其人拥有逾18年的房地产项目投资运营、体育事业运营、金融领域创新及多产业公司经营管理经验。2010年，任恒大足球俱乐部董事长；2015年11月，刘任恒大淘宝俱乐部董事长。2020年，任恒大新能源汽车集团总裁。
更大的担忧来自于恒大汽车的管理团队。资本邦注意到，恒大汽车副总裁级别以上的10名高管团队中，除一人来自乐视汽车，其余清一色是旅游和地产背景，如下图：
频繁换帅后，恒大让一群几乎没有汽车研发经验的高管带领恒大汽车年轻的研发团队，他们能否突破新能源汽车行业核心关键技术令人生疑。
除了高管经验不足，资本邦还发现，恒大新能源汽车成立一年多来，在知识产权和专利方面的积累和建树，与其同行相比仍有较大差距。
专利类型和数量方面，据企查查数据显示，截至今年12月7日，恒大汽车共申请了107项专利，有60项是诸如汽车前灯、后视镜、外观设计等的外观设计专利，占比约56％，全部获得授权。另有33项是发明专利，占比约31％。
而另一家新能源造车企业蔚来汽车成立五年来，共申请了969项专利，仅在2020年就申请了230项专利。其中发明专利数量最多，为394项，其次为实用新型，申请了344项专利，而外观设计专利仅有133项，占比13．73％。
从专利类型上看，恒大汽车超过半数专利为外观设计，而蔚来汽车则以发明专利为主；且在专利数量上，恒大汽车远逊于蔚来。
从技术含金量来看，恒大汽车的专利技术逊色于蔚来汽车。
从专利含金量来看，恒大汽车的科技创新含量仅有蔚来汽车的约5．74％。从科技创新总含量上看，恒大汽车仅有21．10T，蔚来汽车则远超恒大达到367．79T。
注：“T”是技术含量单位，以上科技创新总含量是根据企业发明公布专利，发明授权专利，实用新型专利，软件著作权，外观设计专利五项知识产权进行单位换算出来，仅作为参考。
可以看出，与其他侧重自研技术的同行相比，恒大汽车选择了一条较为轻松的技术发展路线——“买买买”式造车，但自研专利创新性不高。
新能源汽车行业目前处于百花齐放电动化3．0时代，产业链的价值转移重视前段研发设计、技术升级与后端软件溢价。恒大汽车既要面临特斯拉、蔚来、小鹏等造车新势力，也要面临比亚迪、广汽、长城、吉利等老牌转型车企的竞争。在这样一个看重技术研发实力的激烈赛道，恒大能否突出重围仍然是个大大的问号。
三分造车，七分造房
距离恒大宣称的“2021年量产新能源汽车恒驰”只有一年时间了。
恒大造车进展如何？
近日，有记者通过摸底考证恒大在皖苏湘豫等多地的造车项目，发现部分恒大造车项目进展滞缓。
据调查，恒大河南郑州新能源汽车和动力电池项目进度严重落后，自去年6月开工至今，一年有余尚未建好一座厂房，施工状态一直是干干停停。
此外，恒大在安徽六安的智能纯电动车项目进度也晚于预期。据悉，该项目施工单位天元建设工作人员表示，施工原计划工期在两年左右，由于施工进展缓慢，目前完工时间将不确定。对于工程进展滞后的原因，经过管委会与恒大安徽公司确认，主要是因为资金问题和部分施工手续还在完善中。
除了项目进展滞缓，有媒体报道恒大部分基地建设项目存在倒序造车的问题，即工厂已经建好了，但是生产车型还未确定。
一般来说，造车都是产品先行，车企根据产品规划工艺、采购设备，倒推基建和施工计划。新车的研发周期一般比建厂周期长半年，因此建厂一般要晚于产品开发半年。
但是在恒大造车南沙基地，媒体调查发现具体生产车型还没确定，工厂却已经建好。这样导致的问题是：如果车型发生变化，建好的生产线也要做相应调整。或者，产品的开发受制于工厂的设备。
尽管汽车研发制造延迟，但是恒大拿地的步伐却始终没有停下。
有报道称，恒大汽车以投建汽车基地为前置条件，在不少地方获得大量土地。据不完全统计，恒大汽车仅在2019年9月至2020年9月间，就通过旗下子公司的名义在各地拿了1133万平米土地，其中只有半数是工业用地，剩下相当一部分属于住宅或综合用地。这不禁令人怀疑，恒大是否在借“造车之名，行圈地之实”？
资本邦了解到，有种“产业勾地”的模式指的是，在建设用地拍卖前，开发商为了低价获取土地，通过额外的产业导入，提前与政府达成合作意向，本质上是一种询价制度。
据业内人士分析，市场上有四种产业“勾地”模式，其中一种为：设置约束条件，实现“私人订制”。具体来说，即根据当地的建设规划，要求开发商引进指定产业、人才或品牌、具有指定资质，不过该类竞买一般要求提供由政府机构出具资格审查的相关证明。
资本邦发现，扬州“恒大观澜府”楼盘所在的GZ129地块，就是采用这种模式：根据协议，恒大必须在2年内基本完成该项目建设，并在广陵经济开发区内投资新能源产业项目，项目总投资不低于100亿元。
据悉，GZ129地块被扬州云晟生活服务有限公司于2019年10月份竞得。企查查数据显示，扬州云晟生活服务有限公司实际上是恒大新能源科技（扬州）的全资子公司。而恒大新能源科技（扬州）是一家主管锂离子电池及零配件的研发、生产及销售和电动汽车及混合动力汽车所需要锂电池及零配件研发、生产、销售等的企业，本质上还是属于恒大造车业务的一部分。
今年1月8日，恒大新能源科技公司在扬州广陵经济开发区以9076．55万元拿下一幅工业用地，该地块西至用地界线，北至大众港路，南至用地界线，东至强民港，建设内容为生产厂房及附属设施。2020年8月份，该工业用地上年产12Gwh先进三元软包动力锂电池项目开始进入主体施工阶段。
而早在今年6月26日，扬州“恒大观澜府”楼盘就已正式开盘了。据扬州生活网报道，恒大观澜府项目登顶7月扬州楼市销售榜，成交面积73722㎡，总销金额约11．15亿元。
除了恒大观澜府楼盘，资本邦发现在多个恒大汽车造车项目附近驻有恒大楼盘。
以恒大新能源汽车湖南湘阴基地项目为例，该项目用地总规模约2400亩，规划年产能50万辆，包括新能源汽车整车及中央电机项目。在该汽车项目几公里开外有一个恒大“御湖庄园”的房产项目。据相关数据，该楼盘小区规划占地面积约38．56万平方米，建筑面积约为96．40万平方米，规划建设55栋楼。
湖南湘阴中央电机项目于今年6月25日开工，但今年12月据媒体调查该项目现场也同样未有机器和工人作业，仅有推平的一大片土方。
反观恒大“御湖庄园”的项目，该项目于今年1月份中标，5月份通过环评，6月份获得行政许可。目前该项目正在建设中。据湘阴在线房产网也显示，该楼盘于今年7月份开盘，目前处于在售状态。
恒大在江苏南通的汽车零部件项目亦是如此。据江苏公共资源交易平台官网显示，宇鹏生活服务（江苏）有限公司在今年10月13日以8．64亿元的底价拿下江苏省南通市出让的地块，该地块规划用途为住宅建设，且该地块在地理位置上距离恒大南通零部件项目所在地也较为接近。获悉，宇鹏生活服务（江苏）有限公司中标时为恒大新能源汽车投资控股集团旗下公司。
资本邦注意到，恒大的造车项目附近常常伴随着房地产开发。一边是地产楼宇开发如火如荼，一边则是汽车制造基地建设进展滞后。看来恒大对造房比造车更为积极。
凭着三分造车，七分造房的热情，恒大明年能否实现量产新能源汽车的目标仍是一个大大的疑问。
值得一提的是，土地占用、建设内容、项目进展、完成投资等正是发改委此次要调查跨界造车企业新能源汽车投资项目的重点。
恒大分拆业务降负债
综上可以看出，恒大跨界造车虽然声势浩大，但整体来看仍是“雷声大，雨点小”：承诺建设资金不到位，多个汽车项目进展缓慢，拿地建厂先于研发，盖楼比造车更积极……
在恒大造车的这场“闹剧”背后，难以隐藏的是恒大集团的债务压顶问题。
中国恒大的高负债在行业内已经不是什么新鲜话题了。之前恒大为了获得更多的土地、建设更多的项目、占领更大的市场，走了一条高杠杆扩张的道路。但是通过这次疫情，房市交易几乎冰冻，不少房企陷入了寸步难行的境地。有着高负债的恒大也是如此。一方面是销售额大大降低，另一方面是较高的负债带来巨大还款压力。恒大意识到：房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，而高杠杆带来的弊端也越来越重。
今年8月，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规，对房企按“红－橙－黄－绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为1）剔除预收款后的资产负债率大于70％；2）净负债率大于100％；3）现金短债比小于1倍。
在这三个指标中，资产负债率通常是用来判断企业整体负债水平；净负债率则是判断房企自身财务风险，通常用来反应房地产公司真实负债压力及杠杆水平；现金短债比则更倾向于判别短期财务风险，可了解到现金流压力及安全性。
资本邦注意到，在踩中三道红线的红色危险区，中国恒大（3333．HK）均“名列前茅”。
首先，从债务规模及结构来看。
据Choice数据显示，今年上半年，恒大的短期债务达到3956．87亿元，长期债务达4397．8亿元；去年同期，恒大的短期债务以及长期债务分别是3758．45亿元及4373．26亿元。今年总债务规模相较于去年同期增长2．74％，增速并不算快，但其中的短期债务占比却达到47．36％的较高水平。
与此同时，期末公司账面的货币资金及受限制现金合计仅为2046．39亿元，其资金储备仍不足以弥补公司短期债务的数额，仍有近两千亿的短期偿债资金缺口，现金短债比为0．52，大幅超过现金短债比小于1倍的红线。
其次，从房企杠杆率方面来看。
上半年中国恒大的资产负债率为86．24％，而在剔除1486．3亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达85．28％，也大幅超过70％的红线。
而在净负债率方面，今年恒大上半年升至199．34％的水平，亦大幅超过100％的红线。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，邀请了12家房企研究进一步落实房地产长效机制，以及试点融资新规。中国恒大在被邀请的房企名单中。
会后，在8月31日中国恒大举行的中期业绩线上发布会上，恒大总裁夏海钧回应“三条红线”称，恒大将通过增加销售额、土储负增长、优质资产分拆上市等方法降低负债，“有信心各项指标达到监管部门的要求”。
但是，这样的承诺中国恒大早在2019年度业绩会就表态过。彼时，老板许家印宣布：恒大将于2020年开始转变发展方式，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
为了减负，恒大在今年先后将旗下物业和汽车业务送上资本市场。今年9月恒大汽车宣布拟登陆科创板，称有利于公司打通境内融资渠道充实资本实力，更好地用于产品及技术研发。资本市场将如何看待恒大造车，拭目以待。
值得一提的是，这不是恒大第一次尝试多元化拓展。早在2013年恒大就曾试水快消领域——2013年年底，恒大推出了高端饮用水品牌恒大“冰泉”。许家印当时制定的目标是在2016年实现300亿的销售业绩。为此，恒大斥巨资邀请成龙、范冰冰等巨星代言，据中新网报道，光在2014年度，恒大矿泉的广告采购总额就已经达到9．32亿元。
然而现实却远不及目标。2013年恒大冰泉的销售额仅为3480万，而2015年的销售额才达到2．84亿元，离300亿的目标相差甚远。
同时，公司也在持续亏损中。据此后的公开转让说明书显示，2013年度、2014年度以及2015年1－5月，恒大冰泉的主体公司恒大矿泉的营业收入分别为3480万元、9．68亿元和2．84亿元，净亏损分别为5．52亿元、28．4亿元和5．55亿元，亏损额共计达40亿元。
在业绩不振情形之下，在2015年9月，定位高端产品的恒大冰泉宣布，下调其产品在零售的指导价，主包装500ml由4元／瓶调整为2．5元／瓶，2016年8月份再次下调至每瓶2元，最终投身普通饮用水之列。
可是调价并没有挽救恒大冰泉的业绩颓势。2016年9月份，恒大不得不以人民币约27亿元甩卖旗下的粮油、乳制品及矿泉水业务中的全部权益。其中，矿泉水集团公司的对价约为18亿元。
经过近三年的多元化探索和持续亏损，恒大最终决定放弃快消领域的拓展。恒大解释说，出售这些多元化业务是出于公司的战略考虑，从而使公司今后能更加专注于房地产及其他相关业务。
事实证明，一家房企想要开拓多元化版图并没有那么顺利，之前的快消尝试以失败告终，此次恒大造车又会如何收场呢？
